Hausstand nach 10 bukg Sonderfall

[Johetan]

Moin,
Ich weiss, das Thema ist schon oft besprochen, aber ich brauche saubere Fakten und finde nichts.

Zum Sachverhalt. Ich wohnte bis 01.07.17 mit meiner Partnerin in einer gemeinsamen Wohnung. (Ich Untermiete bei Freundin, Genossenschaftswohnung. Wohnung anerkannt gewesen und ich habe tg nach 6 bezogen.)

Meine Freundin hat dann von einer Genossenschaft ein Angebot bekommen für eine Wohnung: Citynah, günstiger, kurzer Arbeitsweg.

Wir haben uns entschlossen die Wohnung zu nehmen da ich letztes Mal mit der Anerkennung auch keine Probleme hatte.

Jetzt ist es so, der refü möchte die Wohnung nicht anerkennen.
Freundin ist Hauptmieter im Dauernutzungsvertrag der Genossenschaft.
Ich bewohne zur Untermiete (im Vertrag steht in auf Dauer angelegter Partnerschaft) die Wohnung mit ihr und alle Räumlichkeiten gemeinsam.
Genossenschaft Bestätigung das kein zweiter Hauptmieter geht ist da.
Wohnungsgeber Bestätigung ist da.

Warum stellt er sich quer aufgrund 10 bukg (begriff Wohnung ist seiner Ansicht nach bis auf das Verfügungsrecht erfüllt, ich sehe das anders. Ich denke der Begriff ist erfüllt, da ich ja auch über die Wohnung verfügen kann im Sinne des Untermietvertrags.

Zwei fragen, worauf stützt sich das Verfügungsrecht? (Grundlagen?)
Nächste Frage: ich habe gelesen, dass für Genossenschaften Ausnahmen gelten, wo finde ich das?

Mfg,
Johannes

[F_K]

Der Hauptmieter darf nur einen Teil der Wohnung vermieten und muss selbst in der Wohnung verbleiben oder sie weiter in irgendeiner Form nutzen.

U. U. ist der Untermietvertrag in der von Dir genannten Form insgesamt unzulässig (..und ob man Partnerschaft mit einem Mietvertrag regeln kann / soll - ist auch eine spannende Frage ...).

[Johetan]

Es steht einfach im Vertrag, das wir uns Miete/NK/usw. Teilen und zu gleichen Teilen an den Eigentümer entrichten. Und das wir die Wohnung gemeinsam und alle Räumlichkeiten gemeinsam bewohnen (ist auch durch die Genossenschaft genehmigt) quasi, das ich nicht nur ein Zimmer habe.
Der Knackpunkt ist und bleibt ja, das die Genossenschaft keine zwei Hauptmieter erlaubt.

[F_K]

Was denn nun?

Ein Untermieter "zahlt" an den Mieter, dieser an den Vermieter (sprich: Im Untermietvertrag ist der Mieter der Vermieter).

[F_K]

Sie müssen die Verfügungsgewalt über solch eine Wohnung haben, z. B. bei einer Wohngemeinschaft mit als Hauptmieterin oder Hauptmieter im Mietvertrag stehen. Bei einem Untermietverhältnis mit Mitbenutzung von Küche oder Bad liegt jedoch kein eigener Hausstand vor.

Schnell gegoogelt 

[F_K]

Und nochmal ausführlich aus den Verwaltungsbestimmungen:

Der Wohnungsbegriff ergibt sich aus § 10 Abs. 3. Ein einzelner Raum ist hiernach keine Wohnung, auch wenn er mit einer Kochgelegenheit und den zur Führung eines Haushalts notwendigen Einrichtungen ausgestattet ist. Ist nur ein Raum gemietet und wird daneben das Bad, die Küche und die Toilette mitbenutzt, so ist der Wohnungsbegriff des § 10 Abs. 3 ebenfalls nicht erfüllt. Den Wohnungsbegriff erfüllt jedoch ein Einzimmerappartement mit Kochgelegenheit und Toilette als Nebenraum. Die Voraussetzungen sind auch erfüllt, wenn bei Altbauwohnungen die sanitären Anlagen außerhalb der Wohnung liegen.
Für die Erfüllung des Wohnungsbegriffs kommt es nicht darauf an, ob der Berechtigte das ausschließliche (alleinige) Verfügungsrecht über die Wohnung hat oder sie mit anderen Personen gemeinsam gemietet hat, z.B. im Rahmen einer Wohngemeinschaft.
Die Wohnungsvoraussetzungen sind in geeigneter Weise, z.B. durch Vorlage des Mietvertrages nachzuweisen.

Kurz: Der Untermieter hat KEINE Wohnung im Sinne BUKG - ein Mitglied einer WG ggf. schon.

Keine Arme - keine Keckse ....

[Johetan]

Ich zahle an meine Partnerin, sie an die Genossenschaft.
Geregelt ist jedoch das ich genauso viel vom Mietzins des Dauernutzungsvertrags übernehme wie Sie, quasi 50/50 da wir die Wohnung gemeinsam bewohnen.
"Der Mietzins wird durch Hauptmieter und Untermieter zu gleichen Teilen entrichtet. Der Mietzins beträgt in Worten... Der Untermieter entrichtet seinen Anteil zum Ende jedes Monats an den Hauptmieter"
"Ändern sich Miete (...)"
"(...)NK richtet sich nach den Vorschriften des Hauptmietvertrags und ist durch beide zu gleichen Teilen zu entrichten."

Aber darum geht es im moment ja noch nicht

Gibt es eine Ausnahmeregelung wenn nicht beide als Hauptmieter eines Dauernutzungsvertrags einer Genossenschaft auftauchen können?

Ich sag Mal so, bei meinem letzten refü würde eindeutig ausgelegt, dass ich mit ihr zusammenlebe und Miete zahle und nur durch eine vertragliche Modalität der Genossenschaft bei Einverständnis dieser zur Untermiete nicht schlechter gestellt werden kann als Eheleute da wir ja faktisch in einer auf Dauer angelegten Partnerschaft und eheähnlicher Gemeinschaft leben.

Für mich ist das Verfügungsrecht und eine gesamte Auslegung des 10(3) bukg interessant, da ich das nicht deuten kann. Was bedeutet Verfügungsrecht? Auch meine Partnerin hat ja faktisch nicht das Verfügungsrecht, da sie es sich mit der Genossenschaft teilt, sie hat Besitz aber nicht Eigentum.

Zur nächsten Antwort. Schnell gegoogelt ist ja fein, die Frage was Verfügungsrecht bedeutet kann aber dadurch nicht erklärt werden.

Der Knackpunkt ist eben, dass ich nicht die Küche und Bad mitbenutze, sondern wir die gesamte Wohnung nutzen.
Gemeinsames Schlafzimmer, Wohnzimmer, Arbeitszimmer Bad und Küche. Ich habe nicht nur ein Zimmer.

Bewohne ich nun ein haus (gekauft durch Partnerin) mit, zahle gemeinsam mit ihr ab, setze einen Vertrag auf zur Miete ist die Situation ja ähnlich.

Faktisch leben wir gemeinsam in der Wohnung.

[Johetan]

Und nochmal ausführlich aus den Verwaltungsbestimmungen:

Der Wohnungsbegriff ergibt sich aus § 10 Abs. 3. Ein einzelner Raum ist hiernach keine Wohnung, auch wenn er mit einer Kochgelegenheit und den zur Führung eines Haushalts notwendigen Einrichtungen ausgestattet ist. Ist nur ein Raum gemietet und wird daneben das Bad, die Küche und die Toilette mitbenutzt, so ist der Wohnungsbegriff des § 10 Abs. 3 ebenfalls nicht erfüllt. Den Wohnungsbegriff erfüllt jedoch ein Einzimmerappartement mit Kochgelegenheit und Toilette als Nebenraum. Die Voraussetzungen sind auch erfüllt, wenn bei Altbauwohnungen die sanitären Anlagen außerhalb der Wohnung liegen.
Für die Erfüllung des Wohnungsbegriffs kommt es nicht darauf an, ob der Berechtigte das ausschließliche (alleinige) Verfügungsrecht über die Wohnung hat oder sie mit anderen Personen gemeinsam gemietet hat, z.B. im Rahmen einer Wohngemeinschaft.
Die Wohnungsvoraussetzungen sind in geeigneter Weise, z.B. durch Vorlage des Mietvertrages nachzuweisen.

Kurz: Der Untermieter hat KEINE Wohnung im Sinne BUKG - ein Mitglied einer WG ggf. schon.

Keine Arme - keine Keckse ....

Ist ja grundsätzlich auch nicht richtig, da der 540 BGB regelt das auch eine gesamte Mietsache durch den Mieter einem dritten überlassen werden kann, welcher dann als Vermieter Auftritt.
(Unter Einverständnis)
Ob der Mieter weiterhin die Wohnung bewohnt ist dafür ja nicht ausschlaggebend.

[F_K]

Es kommt darauf an, im MIETVERTRAG zu stehen und darüber ein Verfügungsrecht an der Wohnung zu haben.

Du hast in diesem Sinne kein Verfügungsrecht - Du bist Untermieter.

Deine Partnerin hat das ALLEINIGE Verfügungsrecht über die Wohnung - dies ist im Mietvertrag geregelt.

(Wer mit wem "schläft",  eine "Lebensgemeinschaft" hat, ist hier unerheblich).

[Johetan]

Was beinhaltet denn Verfügungsrecht? Mehr will ich doch nicht wissen? Das ich Kündigungsschutz habe? Das ich einen Schlüssel habe? Das ich Zugriff habe? Das ich kündigen kann? Das ich die Wohnung veräußern darf? Das ich Ansprüche geltend machen darf, wenn ja, welche?

[Johetan]

Für mich ist der letzte Post hier wichtig.
http://www.bundeswehrforum.de/forum/index.php?topic=20295.0

Woher stammt diese Info?

[F_K]

Ein "Besitzer" hat eine Wohnung - das Verfügungsrecht an dieser "Mietsache" gibt er über einen Mitvertrag an einem Mieter "weiter" (er vermietet die Wohnung) - dieser Mieter hat dann das Verfügungsrecht.

Der Mieter kann das Verfügungsrecht aber NICHT "weitergeben".

[Johetan]

Das ist es ja, durch den Vertrag tritt ja meine Partnerin als Vermieter im Sinne 540 BGB und der Eigentümer hat ja sein Einverständnis deutlich gemacht.

Wenn sie mir in diesem Sinne den 986 BGB erörtern könnten, dann wäre ich dankbar.

Ich bin der Meinung das ich eben als Untermieter Recht zum Besitz habe.

[Johetan]

"Der typische Anwendungsfall eines von einem Dritten abgeleiteten schuldrechtlichen Besitzrechts gegenüber dem Eigentümer ist der Fall der vom Eigentümer gestatteten Untervermietung an einen Dritten. In diesem Fall steht nicht nur dem Hauptmieter ein (eigenes schuldrechtliches) Recht zum Besitz gegenüber dem Eigentümer zu, vielmehr hat auch der Untermieter ein – abgeleitetes – Recht zum Besitz gegenüber dem Eigentümer. Da dieses Besitzrecht aber vom Besitzrecht des Hauptmieters abgeleitet ist, endet es mit der Beendigung des Hauptmietvertrages." Das hab ich gefunden.

[Andi]

Klar hast du als Untermieter Besitzrecht, aber eben keine Wohnung i.S.d. Trennungsgeldrechts.